对于房地产设计管理的认识及工作计划

对于房地产设计管理的认识及工作计划

房地产管理：

主要职责：

一、协调设计院，对成本、招采、工程、营销、项目、项目发展部上进行技术支持。

二、保证项目的时间节点：各种手续的完成、项目的开工、开盘、各个分包的顺利
    进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采）、交房。

三、收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的户型设计方案、新的规划
    规划理念；还有根据国家的规范的调整与技术的发展而变化的各种分部工程，如门窗
    栏杆、玻璃幕墙技术方案；还有根据不同的城市修改以前的标准，如标准在北方制度
    到了南方就不适用了，如户型大小方案--和人的习惯有关，地方法规的不同，如可踏面得
    规定，成都地区为可以踏到得面均为可踏面。
   

对设计院主要内容（项目的控制）：

一.在拿到前期要核实规划条件的经济指标，验证其是否正确。

二.拿地后根据营销部门提供的产品研究报告，根据报告编制设计任务书。
   进行方案设计。在方案设计阶段，核实经  济技术指标，确保其正确，同时要对要提出优化意见
   这个时候确保时间，保证项目完成报规手续。

  方案开始时候需要完成的工作：

  1.需要地形图纸，及地形场地条件相对标高等

  2.必须完成项目的地勘工作，为了施工图做准备--需要招标采购在方案设计开始前确定地勘单位
    地勘需要总平面绝对标高和项目总平面图

  3.必须完成售楼部的装修设计单位的确定--在售楼部做施工图的时候可以做装修方案设计，
    在售楼部施工图完成后可以做售楼部的装修施工图设计。

  4.最好确定景观设计公司--需要招采在方案开始前确定。可以在进行方案设计的时候咨询景观
    公司的意见，以达到更好的设计效果。如果不能在方案完成时候确定景观设计公司，进行售楼部
    及整体的景观设计工作。

  5.需要营销部门进入参加商铺的划分，以免施工图完成后重新划分，这样很可能造成卫生间等系统的
    重新设计。

  6.进行电梯厂家的考察比较，在方案结束时完成厂家的招标，以免为施工图设计做准备，不必改井道等
  方案完成后需要进行各个部门评审，建筑也要核对其指标。

三。根据公司的积累及营销的意见编制设计任务书。进行建筑工程施工图设计。
    施工图开始前需要完成的工作

  1.地勘报告的完成
  2.售楼部装修设计方案开始进行做
  3.景观设计公司做景观设计
  4.需要完整地形图，带坐标点，及场地绝对标高--总图开始前提供
  5.人防单位确定可以进行设计
  5.市政水电暖管网图纸，提供雨水、污水市政接口位置、标高、管径，根据项目所处位置确定是否做化粪池及技术指标，以及根据项目情况需要临近的市政条件，因为开挖需要打护臂桩，以免破坏市政管线。
  6.需要施工道路开口图纸施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

四。售楼部装修施工图：
    1.根据装修设计方案调整建筑施工图方案，在施工图绘制过程中要注意装修得设备方案和土建的设备方案的吻合。
    2.在施工图完成后需要设计单位提供全部主材的材料样板，设计部要进行确认及调整。如果在施工过程中进行材料认质认价提供。
    3.在完成材料样板后需要进行家具的方案的选择比较，确定家具灯饰方案。
    4.对于软装需要在装修施工图前确定有设计单位做还是由专业的公司做，一般由专业的公司做。施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

五。景观施工图
    景观方案需要建筑方案确定，景观效果图需要建筑的3D模型。需初步设计前确定建筑的总平面，场地标高，架空层具体尺寸。初步设计，需要确定各种小品形式种类，植物配植。
    施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。

设计部

 根据工期要求提前进行外面面砖颜色、规格，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，公共区装修等方案确定方案完成后需要各个部门进行会审，然后在修改。--公司应该有标准的资料，在此基础上进行工作。

对招标采购的工作内容：

    需要对建筑施工过程中对材料的确认及优化，需要提供各种技术支持，如外面面砖颜色、规格，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修等方案确定。以上方案提供前招采需提前考察厂家。
 
对成本的工作内容：

   1.需要对成本的目标成本的制定进行支持，在施工图完成后填写各种指标及做法。同时在目标成本及国家的各种规范的控制下进行外面面砖，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修方案，并把其提交给成本部门。
   2.需要与营销部对户型面积测绘报告进行审核。
 
对工程、项目部的工作内容：

   1.提供面面砖，门窗，地弹门，幕墙，栏杆，百叶，雨棚，入户门，防火门，卷帘，保温，公共区装修方案。
   2 解决施工过程中的问题，如基础换填，构造柱问题，各个分包配合问题。